Airbnb 房東推薦評測：在香港合法當房東的方式、費用與 HK$235 獎勵

這是 Airbnb 為首次當房東者設計的推薦計畫，並非住宿優惠。讀者須透過推薦連結進入，在同一次瀏覽中建立房源，並以房源擁有人身分首次發布整套單位、體驗或服務；首筆合格訂單在 180 日內完成後，Airbnb 會額外發放獎勵。2026 年 10 月 24 日，Airbnb 香港網站的推薦頁面列明：「在180日內完成首張合資格訂單，即可額外賺取 $235 HKD」，金額有效期至 2026 年 12 月 23 日。金額由 Airbnb 依地點決定，以您畫面上顯示的為準。

揭露：airbnb.com.hk/rp/getquids 是本網站的推薦連結，頁面顯示推薦人為本網站。您的首筆合格訂單完成後，Airbnb 也會向本網站發放推薦獎勵；頁面亦說明，您建立房源後，系統會將相關資料分享給推薦人。

Airbnb 自 2026 年 9 月 9 日起生效的合格地點名單，涵蓋全港的整套單位與服務。體驗不在香港的名單之內，在香港舉辦體驗不會獲得推薦獎勵。私人房間、合住房間與飯店房間一律不計；停用後再發布的房源，以及透過物業管理軟體串接的房源，除非 Airbnb 另有說明，也不符合資格。

曾以房源擁有人身分當過房東者，不算新房東；只以房客身分訂過房者仍符合資格。每位房東只能使用一條推薦連結，Airbnb 以建立房源時最先使用的連結為準。

依據《旅館業條例》（第 349 章），凡以收費方式向任何人提供住宿的場所，都必須向民政事務總署牌照事務處申請執照；唯一例外是場所內所有住宿均以每次至少連續 28 日的方式出租。在 Airbnb 把整套單位出租給房客短住幾晚，就屬於必須領照的情況。

2020 年修法後，無照經營的最高罰款由 HK$200,000 提高到 HK$500,000，監禁期由兩年延長為三年；場所的屋主與租客須負嚴格刑事責任，同一場所在 16 個月內第二次定罪後，主管機關可向法院申請為期六個月的封閉令。申請執照時須附律師信，確認大廈公契或地契沒有禁止作旅館、商業或非住宅用途的條款，因此多數住宅單位實際上很難取得執照。

第一，提供服務。攝影、私人廚師、化妝等服務不需要房產，也不在旅館業規管範圍內，而且服務在香港屬推薦計畫的合格類別。Airbnb 要求服務房東具備相關經驗、學歷或專業成就，攝影與廚師等類別須提交作品集（攝影師至少 15 張照片），並須聲明持有所需執照與保險；是否上架由 Airbnb 決定。

第二，只接受 28 晚以上的住宿。把整套單位的最短住宿天數設為 28 晚，即可留在條例的豁免範圍內，而整套單位也屬推薦計畫合格類別；但大廈公契、房東與房貸銀行的限制依然適用。第三，持照經營：已取得旅館或度假屋執照的場所，可正常接受短期訂單，但這並非一般住宅屋主能在短期內做到的選項。

首筆訂單金額須達房源 US$100 或服務 US$50，或等值當地貨幣；以歐洲中央銀行 2026 年 10 月 23 日匯率（US$1 = HK$7.844）計算，約為 HK$784 與 HK$392。房源訂單的寵物費與加人費可計入，稅金與 Airbnb 收費則不計；服務訂單以未含稅費的金額計算。

訂單須已獲接受、透過 Airbnb 付款、從未取消，並在透過連結按下建立房源當日起 180 日內完成。家人或朋友的訂單不計，與推薦人同一地址的房源也不計。獎勵於訂單完成後 30 日內依收款方式的幣別發放，Airbnb 也可能改以旅遊抵用金發放：抵用金有效期一年，每筆訂單最多折抵 15%，不得兌換現金。28 晚以上的住宿必須在 180 日內住完才會計入。

刊登房源免費。Airbnb 正將所有房源房東改為單一的房東服務費，直接從撥款中扣除：多數房東為 15.5%，其餘一般為 14% 至 16%；使用物業管理軟體者已必須採用。舊有的分攤制（房東約 3%，房客 14.1% 至 16.5%）正逐步取消，改用新制後不得改回。

服務收取 15%，最低 US$6；體驗收取 20%。由於房客比較的是房東設定的價格，服務費實際上全由房東負擔，訂價時應事先計入。

服務：假設您提供一小時人像攝影，定價 HK$1,200。Airbnb 收取 15%，即 HK$180，撥款 HK$1,020；加上推薦獎勵 HK$235，首筆訂單合計 HK$1,255。攝影服務的款項在服務完成後 8 日撥出，其他服務則在完成後隔日撥出。

長住：假設整套單位以 HK$15,000 出租 30 晚。15.5% 服務費為 HK$2,325，撥款 HK$12,675；加上 HK$235，合計 HK$12,910。新房東的首筆長住款項在房客入住後 28 日撥出，其後按月撥出。兩個範例中，獎勵都只占首筆訂單的一小部分。

住宿訂單方面，新房東在完成兩次住宿前，前兩筆款項在房客退房後下一個工作日結束前撥出；其後多數 27 晚以下的住宿，款項在入住後下一個工作日撥出。28 晚以上的住宿，首月款項一般在入住後下一個工作日撥出，新房東則在入住後 28 日撥出，其後按月撥出。Airbnb 可因審查暫扣任何款項，最長至入住後 45 日。

AirCover for Hosts 頁面列明最高 US$300 萬財物損壞保障與 US$100 萬責任保險，但 Airbnb 指出這不能取代屋主本身的住家保險，理賠亦有除外條款。您應同時向保險公司確認，現有保單是否承保有房客入住的單位。

出租房產的收入須繳物業稅。物業稅以應評稅淨值的 15% 計算：租金減去屋主繳納的差餉，再扣除 20% 的修繕及支出免稅額；屋主若不必繳差餉，稅款約為租金的 12%。以營業方式提供的服務，收入則按利得稅處理。

大廈公契或地契若限定單位只作私人住宅用途，即使只接受長住，也應先請律師確認；有房貸的單位出租前須取得銀行同意，承租的單位則須房東書面同意。Airbnb 的香港接待說明也提醒，租約、合約與大廈規則可能禁止轉租或接待房客。

2026 年 10 月 24 日，Airbnb App 在香港 App Store 有 12,567 則評分，平均 4.6 分；在香港 Google Play 的評分為 4.5 分，以全球 198 萬則評論計算。兩者都同時涵蓋房客與房東。

房東的抱怨主要集中在四方面：房客比價時看不到的 15.5% 服務費；自 2026 年 11 月 20 日起生效的房屋規則政策，房東不得要求房客拆床單、把垃圾帶離房產或清洗碗盤，也不得罰款；房東認為帶有報復性質的評價；以及處理房客糾紛時難以聯絡客服。

適合：具專業資歷、可在 Airbnb 提供攝影或私人廚師等服務的人士；擁有整套單位、願意只接受 28 晚以上住宿，並已取得公契、房東與房貸銀行許可的屋主；以及已持有旅館或度假屋執照的業者。

不適合：打算把住宅單位無照短租幾晚的人士，相關罰則遠超任何收入；只打算出租自住單位內一個房間的人士，因為私人房間不符合獎勵資格；打算在香港舉辦體驗的人士；以及曾在 Airbnb 當過房東的人士。