Airbnb 房東推薦評測：在香港合法做房東的途徑、收費及 HK$235 獎賞

這是 Airbnb 為首次做房東者而設的推薦計劃，並非住宿優惠。讀者須經推薦連結進入，在同一次瀏覽中建立房源，並以房源擁有人身份首次發佈整個單位、體驗或服務；首張合資格訂單在 180 日內完成後，Airbnb 會額外發放獎賞。2026 年 10 月 24 日，Airbnb 香港網站的推薦頁面列明：「在180日內完成首張合資格訂單，即可額外賺取 $235 HKD」，金額有效期至 2026 年 12 月 23 日。金額由 Airbnb 按地點釐定，以閣下畫面所示為準。

披露：airbnb.com.hk/rp/getquids 是本網站的推薦連結，頁面顯示推薦人為本網站。閣下的首張合資格訂單完成後，Airbnb 亦會向本網站發放推薦獎賞；頁面亦說明，閣下建立房源後，系統會向推薦人分享有關資料。

Airbnb 自 2026 年 9 月 9 日起生效的合資格地點名單，涵蓋香港全境的整個單位及服務。體驗並不在香港的名單之內，在香港舉辦體驗不會獲發推薦獎賞。私人房間、共用房間及酒店房間一律不計；停用後再發佈的房源，以及經物業管理軟件連接的房源，除非 Airbnb 另有說明，亦不符合資格。

曾以房源擁有人身份做過房東者，不屬新房東；只曾以住客身份訂房者則仍符合資格。每位房東只可使用一條推薦連結，Airbnb 以建立房源時最先使用的連結為準。

根據《旅館業條例》（第 349 章），凡以收費形式向任何人提供住宿的處所，均須向民政事務總署牌照事務處申領牌照；唯一例外是處所內所有住宿均以每次最少連續 28 日的方式出租。以 Airbnb 出租整個單位予住客短住數晚，即屬須領牌的情況。

2020 年修訂後，無牌經營的最高罰款由 HK$200,000 提高至 HK$500,000，監禁期由兩年延長至三年；處所的業主及租客須負嚴格法律責任，而同一處所在 16 個月內第二次定罪後，當局可向法院申請封閉令，為期六個月。申領牌照時須提交律師信，確認大廈公契或地契沒有禁止作旅館、商業或非住宅用途的條款，因此大部分住宅單位在實際上難以領牌。

第一，提供服務。攝影、私人廚師、化妝等服務毋須物業，亦不屬旅館業規管範圍，而服務在香港屬推薦計劃的合資格類別。Airbnb 要求服務房東具備相關經驗、教育背景或專業成就，攝影及廚師等類別須提交作品集（攝影師最少 15 張相片），並須聲明持有所需牌照及保險；是否上架由 Airbnb 決定。

第二，只接受 28 晚或以上的住宿。把整個單位的最短住宿日數設定為 28 晚，即可留在旅館業條例的豁免範圍之內，而整個單位亦屬推薦計劃合資格類別；惟大廈公契、業主及按揭銀行的限制仍然適用。第三，持牌經營：已取得旅館或度假屋牌照的處所，可正常接受短期訂單，但這並非一般住宅業主可在短期內達成的選項。

首張訂單金額須達房屋 US$100 或服務 US$50，或等值當地貨幣；按歐洲中央銀行 2026 年 10 月 23 日匯率（US$1 = HK$7.844）計算，約為 HK$784 及 HK$392。房屋訂單的寵物費及額外住客費可計入，稅項及 Airbnb 收費則不計；服務訂單以未計稅項及收費的金額計算。

訂單須已獲接受、經 Airbnb 付款、從未取消，並在經連結按下建立房源當日起計 180 日內完成。家人或朋友的訂單不計，與推薦人地址相同的房源亦不計。獎賞於訂單完成後 30 日內按收款方式的貨幣發放，Airbnb 亦可改以旅遊額度發放：額度有效期一年，每張訂單最多可抵扣 15%，不可兌換現金。28 晚或以上的住宿必須在 180 日內完成，方可計算在內。

刊登房源不收費。Airbnb 正把所有房屋房東轉為單一的房東服務費，由收款中直接扣除：大部分房東為 15.5%，其餘一般為 14% 至 16%；使用物業管理軟件者已須採用。舊有的分攤收費（房東約 3%，住客 14.1% 至 16.5%）正逐步取消，轉用新制後不能轉回。

服務收取 15%，最低 US$6；體驗收取 20%。由於住客比較的是房東訂定的價錢，服務費實際上全數由房東承擔，定價時須預先計算在內。

服務：假設閣下提供一小時人像攝影，定價 HK$1,200。Airbnb 收取 15%，即 HK$180，收款 HK$1,020；加上推薦獎賞 HK$235，首張訂單合共 HK$1,255。攝影服務的款項在服務完成後 8 日發放，其他服務則在完成後翌日發放。

長租：假設整個單位以 HK$15,000 出租 30 晚。15.5% 服務費為 HK$2,325，收款 HK$12,675；加上 HK$235，合共 HK$12,910。新房東的首筆長租款項在住客入住後 28 日發放，其後按月發放。兩個例子中，獎賞均只佔首張訂單的一小部分。

住宿訂單方面，新房東在完成兩次住宿前，首兩筆款項在住客退房後下一個工作天完結前發放；其後大部分 27 晚或以下的住宿，款項在入住後下一個工作天發放。28 晚或以上的住宿，首月款項一般在入住後下一個工作天發放，新房東則在入住後 28 日發放，其後按月發放。Airbnb 可為審查而把任何款項扣起，最長至入住後 45 日。

AirCover for Hosts 頁面列明最高 US$300 萬財物損毀保障及 US$100 萬責任保險，但 Airbnb 指出這不能取代業主本身的家居保險，申索亦有除外條款。閣下應同時向保險公司確認，現有保單是否承保有住客入住的單位。

出租物業的收入須繳物業稅。物業稅以應評稅淨值的 15% 計算：租金減去業主繳付的差餉，再扣除 20% 的修葺及支出免稅額；如業主毋須繳付差餉，稅款約為租金的 12%。以業務形式提供的服務，收入則按利得稅處理。

大廈公契或地契如限制單位只作私人住宅用途，即使只接受長租，亦應先由律師確認；按揭單位出租前須取得銀行同意，租住單位則須業主書面同意。Airbnb 在香港的接待指引亦提醒，租約、合約及大廈規則可能禁止分租或接待住客。

2026 年 10 月 24 日，Airbnb App 在香港 App Store 有 12,567 個評分，平均 4.6 分；在香港 Google Play 的評分為 4.5 分，以全球 198 萬則評論計算。兩者均同時涵蓋住客及房東。

房東的投訴主要集中於四方面：住客比較價錢時看不到的 15.5% 服務費；由 2026 年 11 月 20 日起生效的房屋守則政策，房東不可要求住客拆床單、把垃圾帶離物業或清洗碗碟，亦不可罰款；房東認為具報復性質的評價；以及處理住客糾紛時難以聯絡客戶服務。

適合：具專業資歷、可在 Airbnb 提供攝影或私人廚師等服務的人士；擁有整個單位、願意只接受 28 晚或以上住宿，並已取得公契、業主及按揭銀行許可的業主；以及已持有旅館或度假屋牌照的經營者。

不適合：打算把住宅單位作數晚短租而沒有牌照的人士，相關罰則遠超任何收入；只打算出租自住單位內一個房間的人士，因為私人房間不符合獎賞資格；在香港舉辦體驗的人士；以及曾在 Airbnb 做過房東的人士。