Airbnb 房东推荐测评：在香港合法做房东的途径、费用及 HK$235 奖励

这是 Airbnb 为首次做房东者设立的推荐计划，并非住宿优惠。读者须通过推荐链接进入，在同一次浏览中创建房源，并以房源所有人身份首次发布整套单位、体验或服务；首笔合格订单在 180 日内完成后，Airbnb 会额外发放奖励。2026 年 10 月 24 日，Airbnb 香港网站的推荐页面列明：在 180 天内完成首笔合格订单，即可额外获得 HK$235，金额有效期至 2026 年 12 月 23 日。金额由 Airbnb 按地点确定，以您屏幕上显示的为准。

披露：airbnb.com.hk/rp/getquids 是本网站的推荐链接，页面显示推荐人为本网站。您的首笔合格订单完成后，Airbnb 也会向本网站发放推荐奖励；页面亦说明，您创建房源后，系统会把相关信息分享给推荐人。

Airbnb 自 2026 年 9 月 9 日起生效的合格地点名单，涵盖全港的整套单位和服务。体验不在香港的名单之内，在香港举办体验不会获得推荐奖励。独立房间、合住房间和酒店房间一律不计；停用后重新发布的房源，以及通过物业管理软件对接的房源，除非 Airbnb 另有说明，也不符合条件。

曾以房源所有人身份做过房东者，不属新房东；只以房客身份订过房者仍符合条件。每位房东只能使用一个推荐链接，Airbnb 以创建房源时最先使用的链接为准。

根据《旅馆业条例》（第 349 章），凡以收费方式向任何人提供住宿的处所，均须向民政事务总署牌照事务处申领牌照；唯一例外是处所内所有住宿均以每次至少连续 28 日的方式出租。在 Airbnb 把整套单位出租给房客短住几晚，即属须领牌的情况。

2020 年修订后，无牌经营的最高罚款由 HK$200,000 提高至 HK$500,000，监禁期由两年延长至三年；处所的业主和租客须承担严格刑事责任，同一处所在 16 个月内第二次定罪后，当局可向法院申请为期六个月的封闭令。申领牌照时须提交律师信，确认大厦公契或地契没有禁止作旅馆、商业或非住宅用途的条款，因此大多数住宅单位实际上难以领牌。

第一，提供服务。摄影、私人厨师、化妆等服务无须房产，也不属旅馆业监管范围，而服务在香港属推荐计划的合格类别。Airbnb 要求服务房东具备相关经验、学历或专业成就，摄影及厨师等类别须提交作品集（摄影师至少 15 张照片），并须声明持有所需牌照和保险；是否上架由 Airbnb 决定。

第二，只接受 28 晚及以上的住宿。把整套单位的最短住宿天数设为 28 晚，即可留在条例的豁免范围之内，而整套单位也属推荐计划合格类别；但大厦公契、业主和按揭银行的限制依然适用。第三，持牌经营：已取得旅馆或度假屋牌照的处所，可正常接受短期订单，但这并非一般住宅业主能在短期内做到的选项。

首笔订单金额须达房源 US$100 或服务 US$50，或等值当地货币；按欧洲中央银行 2026 年 10 月 23 日汇率（US$1 = HK$7.844）计算，约为 HK$784 和 HK$392。房源订单的宠物费和加人费可计入，税费和 Airbnb 收费不计；服务订单以未含税费的金额计算。

订单须已获接受、通过 Airbnb 付款、从未取消，并在通过链接点击创建房源当日起 180 日内完成。家人或朋友的订单不计，与推荐人同一地址的房源也不计。奖励在订单完成后 30 日内按收款方式的币种发放，Airbnb 也可能改以旅行积分发放：积分有效期一年，每笔订单最多抵扣 15%，不能兑换现金。28 晚及以上的住宿必须在 180 日内住完才计入。

发布房源免费。Airbnb 正把所有房源房东改为单一的房东服务费，直接从收款中扣除：大多数房东为 15.5%，其余一般为 14% 至 16%；使用物业管理软件者已须采用。旧有的分摊制（房东约 3%，房客 14.1% 至 16.5%）正逐步取消，改用新制后不能改回。

服务收取 15%，最低 US$6；体验收取 20%。由于房客比较的是房东设定的价格，服务费实际上全部由房东承担，定价时应事先计入。

服务：假设您提供一小时人像摄影，定价 HK$1,200。Airbnb 收取 15%，即 HK$180，收款 HK$1,020；加上推荐奖励 HK$235，首笔订单合计 HK$1,255。摄影服务的款项在服务完成后 8 日发放，其他服务则在完成后次日发放。

长住：假设整套单位以 HK$15,000 出租 30 晚。15.5% 服务费为 HK$2,325，收款 HK$12,675；加上 HK$235，合计 HK$12,910。新房东的首笔长住款项在房客入住后 28 日发放，其后按月发放。两个示例中，奖励都只占首笔订单的一小部分。

住宿订单方面，新房东在完成两次入住前，前两笔款项在房客退房后下一个工作日结束前发放；其后大多数 27 晚及以下的住宿，款项在入住后下一个工作日发放。28 晚及以上的住宿，首月款项一般在入住后下一个工作日发放，新房东则在入住后 28 日发放，其后按月发放。Airbnb 可因审核暂扣任何款项，最长至入住后 45 日。

AirCover for Hosts 页面列明最高 US$300 万财产损坏保障及 US$100 万责任保险，但 Airbnb 指出这不能取代业主本身的家居保险，理赔亦有除外条款。您应同时向保险公司确认，现有保单是否承保有房客入住的单位。

出租房产的收入须缴物业税。物业税以应评税净值的 15% 计算：租金减去业主缴付的差饷，再扣除 20% 的修葺及支出免税额；业主如无须缴付差饷，税款约为租金的 12%。以经营方式提供的服务，收入则按利得税处理。

大厦公契或地契如限定单位只作私人住宅用途，即使只接受长住，也应先请律师确认；有按揭的单位出租前须取得银行同意，租住的单位则须业主书面同意。Airbnb 的香港接待说明亦提醒，租约、合同及大厦规则可能禁止转租或接待房客。

2026 年 10 月 24 日，Airbnb App 在香港 App Store 有 12,567 个评分，平均 4.6 分；在香港 Google Play 的评分为 4.5 分，以全球 198 万条评论计算。两者均同时涵盖房客和房东。

房东的投诉主要集中在四方面：房客比价时看不到的 15.5% 服务费；自 2026 年 11 月 20 日起生效的房屋守则政策，房东不得要求房客拆床单、把垃圾带离房产或清洗碗碟，也不得罚款；房东认为带有报复性质的评价；以及处理房客纠纷时难以联系客服。

适合：具专业资历、可在 Airbnb 提供摄影或私人厨师等服务的人士；拥有整套单位、愿意只接受 28 晚及以上住宿，并已取得公契、业主及按揭银行许可的业主；以及已持有旅馆或度假屋牌照的经营者。

不适合：打算把住宅单位无牌短租几晚的人士，相关罚则远超任何收入；只打算出租自住单位内一个房间的人士，因为独立房间不符合奖励条件；打算在香港举办体验的人士；以及曾在 Airbnb 做过房东的人士。